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物业观察 | 在上海西北角,这个“名声在外”的小区迎来了新的转折……

约稿员2021-11-2015

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据不可靠消息源,普陀桃浦板块的“中环名品公馆”即将入市它的楼王房源!我一听到这个消息,第一反应就是“还有人会买这个项目吗?”

抱着这个疑问,我问询了多个业内人士,得到了统一的答案“可以,不愁卖”。

“为什么?开发商资金链断裂,允诺的商业配套、写字楼都烂尾了,住宅虽然建成了,但是存在很多问题和隐患,哪怕市场大背景下,买房者在入手的时候也会有所忧虑吧!”

“因为小区物业今年换成了万科物业!”

一切明了!我再一次,抱着“万科物业为何选择这个小区、小区业主为何会选择万科物业”的疑问,采访了万科物业的项目经理和中环名品公馆的业委会主任,得到了这背后的故事!

中环名品公馆

――桃浦的天花板项目

说起这个项目,最早可以追溯到2008年5月,上海智富茂城置业有限公司购得普陀区桃浦镇673街坊,占地面积为120554�O,规划用途为商办和住宅,容积率为1.8,该项目即中环名品公馆(也称智富名品城)。

据网上房地产数据显示,中环名品公馆共开盘六次价格一路上扬:最早一批获取预售证资格房源的时间为2011年8月,开盘均价:33761元/�O;而最近一批拿到预售证的房源的时间为2017年9月,均价:64859元/�O。

我们来先看看当初宣传的时候,开发商给业主们描绘的“蓝图”。

中环名品公馆占地约675亩,地上地下总建筑面积超百万�O,规划商业中心、中环名品公馆和品牌商品贸易园区三大板块。

一期为18万方的住宅中环名品公馆(10#为仅剩的待售楼王,其余楼栋已经全部交付);配套社区商业近7.6万方。

住宅由14幢25-33层高层建筑组成,全栋外立面原石干挂,内外原石精雕,采用ACTDECO装饰艺术与新古典建筑主义理念融合。

景观由国际首席建筑规划公司RTKL大师手笔与知名园林景观设计公司香港贝尔高林通力合作设计,大胆启用了中西合壁的园林景观方案,采纳以中国庭院风格为主,对欧式景观为辅。采用水和石,亭和台这些中国人熟悉的元素,欧式的喷泉,巴比伦空中花园等。

小区双单元大堂设计,花园入户单元大堂9米层高,双重门禁设置,配有空调、欧式实木信报箱及欧式沙发茶几给到业主社交空间。车库入户大堂也设有内部精装空间及迎宾顶灯设计,地下车库大堂及地下车库。

项目配备有约70000平米底商,其中约3700平米的会所中心,已引进威尔士健身中心,配备有室内标准恒温泳池、美容SPA、瑜珈、健身中心等 。

如果规划全部实现,再加上本身极高的品质,中环名品公馆无疑会是上海西北片区最好的小区,没有之一。

然而……

开发商资金链断裂,问题不断

从拿地到现在历时13年,这个项目仍在缓慢开发。

同时,该项目在2014到2020年期间真是黑料不断,上网搜索项目案名,仍有大量负面报道显示多年间该项目屡次引发业主维权成为头条常客:

贷款还了快一年 交房日收到“违约通知”、拿到的“精装修房”如今还只是个毛坯、逾期50天不仅要赔偿“违约金422242元”还要退房、强卖“70万天价车位”、额外收费等等。

甚至东方卫视都对这个小区做过报道。

现在除了一期的住宅交付之外,当初允诺的商业、写字楼等都已经烂尾(商业仅有威尔士入驻)。

为了维护自身的利益和安全,业主们自发组建了业委会居委会,并和普陀桃浦政府取得联系,通过业主大会的方式来进行小区日常运维和管理,第一届业委会上台后的第一件事就是――换物业。

说起来简单,做起来难。中环名品公馆的业主们在换物业这条路上走的太苦,不仅受制于原先物业的阻挠,还受制于对于相关法律法规的“小白”。

直到2021年1月31日,万科物业进驻中环名品公馆。

图片来源:中环名品小区业主之家

万科物业入驻,症结梳理

虽然业主们在欢欣鼓舞之间迎来了万科物业,但是业主与原物业、业主与开发商、开发商与原物业这多方关系之间的问题还困扰着中环名品公馆的业主们――

1、地下停车库的产权归属问题

2、小区的安保问题

3、小区配套商业问题

4、业主的积极性问题

诚如万科物业经理和中环名品公馆业委会主任所说,“地下停车库的产权归属问题牵扯到了很多细节、很多法律法规,业主们需要万科物业这个大平台去架起和开发商、街道办的有效沟通桥梁,万科物业也需要业主们不遗余力的支持来开展工作。”

针对这个问题,万科物业在进入小区之后,立刻对地库做了摸排,理清了问题,并且以《中环名品公馆共性问题回复》的推文向业主们汇报了结果。

图片来源:中环名品小区业主之家

在《回复》中,万科表示:根据掌握信息得知地库尚未竣工,根据《民法典》、《建筑法》、《物业管理条例》等规定,物业服务管理范围为竣工验收后的范围,待地库竣工验收完成,业主的车位产权,或地库产权人委托我们提供物业管理服务后,会承担起该有的物业服务,公平公开地进行物业管理。

同时,万科物业向上家物业发出《工作联络单》,表示万科公司服务范围不包括地库执勤、保安保洁、耗能费用等,但因地下车库部分公建配套属于全体业主物业费成本范畴内,因此将承担起诸如:垃圾房维护清运、楼宇地下梯厅、非机动车库等服务管理职责。

图片来源:中环名品小区业主之家

地库问题正式进入到有效的处理环节,但是具体的地库产权归属等问题,据了解,万科物业还在和开发商做沟通协调,以确保业主的车“有地可停”。

此外,在《回复》中,万科物业针对业主集中反馈的小区安全问题也做了相应的回复。万科物业将他们极具公信力的产品――“睿服务”体系,带入到了中环名品公馆中。

图片来源:中环名品小区业主之家

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图片来源:中环名品小区业主之家

在1号门、古浪路大堂门口安装了测温门,2号门安装了测温摄像头,做好防疫工作,并在两个入口处设置了“黑猫”安保系统,以确保小区业主的人身财产安全。对外卖、快递进行严格地监控,不能进小区。

对陌生人来访、带看的经纪人,万科物业总监控室会对他们的拜访旅程进行实时监控,确保准确无误地进入目的地。

万科物业安排专业人员,对小区内的绿化、水系进行彻底维护翻新,为业主们提供一个全新的绿色居住环境。

此外,小区内部的消防装备、公共设备、供水供电供气设备等,万科物业全部安排相应业务线的人员对其进行管理维修和养护。

图片来源:中环名品小区业主之家

万科物业在小区内部实施管家制度,每栋楼都配有自己的管家,并且推广每户业主使用“住哪儿”系统,不仅可以方便万科物业对每户业主的备案,也方便业主在线报修、在线交物业费,通过智能化的系统将业主和物业紧密的联合在一起。

随着万科物业入驻后的一系列措施,再加上防台抗疫时候的表现,业主们对于他们的认可通过一面面的锦旗表现地淋漓尽致。

彼此的认可,

万科的社会责任和平台公信力

在实地采访过程中,针对彼此的选择和认可,中环名品公馆的业委会主任和物业经理给了我以下的答案:

问:当初为什么选择万科?

业委会主任:我们小区内部存在着各种各样的问题,而且在上海可以说是“仅此一例”。

业主们迫切地想要一个平台去和开发商、街道办、乃至更高的政府部门进行有效的对话和沟通。

小区内部有2000+户人家,常住人口超过了6000+,小区规模和体量都比较大,一般的物业公司肯定会力有未逮。

此外,因为小区品质和当时的开盘价格,决定了小区业主绝大多数都是来自于各行各业的精英人士。同时能被这些人认可的物业公司,必须要有自己的服务体系、要有同等体量小区的优秀管理案例、要有自己品牌的公信力。

基于上面几个因素,万科物业都“拿捏地死死的”。

问:那对于万科物业后期的表现有什么期待吗?

业委会主任:自从进场以后,万科物业的各项措施,从根本上在改变着我们小区,业主的居住体验感直线飙升。

我们小区关于地库产权归属的问题、其他公共设施和开发商、前任物业的对接,都是需要进行持久战的,业主们都相信万科物业能够更有效地处理这些问题。

最重要的一点就是,当初开发商答应的商业,目前只有一个威尔士健身中心,就连一个基础的购物超市都没有配备。万科物业平台上有很多大牌的品质合作商户,我们业主也希望在后期,万科物业能将他们带到我们小区中,让我们小区成为真正意义上的“桃浦品质天花板小区”。

问:中环名品公馆经过这些年比较“狗血”的剧情,在上海“名声远播”,基于什么样的思考,万科物业会来竞选中环名品公馆的后期管理者这个身份呢?

物业经理:这个决定是公司各方面的考量后的决定,主要是因为――

第一点:中环名品公馆,抛开那些狗血的事情以外,小区品质是桃浦当之无愧的NO.1,乃至整个普陀区也能用“豪宅”来称呼它。但是它的“名声陨落”,无论是业主、还是政府,都是没有想到的,也是比较痛心的。我们当初在接触这个小区的时候,业主政府都表达出了强烈的意愿,希望万科物业能够进场扭转颓势,让小区“豪宅”属性重见天日。

第二点:万科物业对于大体量小区的管理有比较成熟的经验,无论是本身开发的万科翡翠滨江、还是后入驻的大宁新梅共和城,都得到了业主的认可。我们比较有信心,也有这个社会责任感去把中环名品公馆做好。

第三点:桃浦板块是上海老工业区转型发展的标志性板块,板块内存在了大量的动迁小区和老小区,而这些小区都缺少一个平台去将业主和街道、政府连接起来,也缺少一个平台带动整个片区的小区进行品质转型。万科物业愿意去做这个平台,为片区一体化做贡献,这也是这些年万科物业的工作目标和愿景。中环名品公馆正好是一个契机。

基于这些原因,万科物业来了!

问:后期万科物业会有哪些举措来进一步改善业主生活、维系业主感情呢?

物业经理:我们会持续就车库问题和开发商、街道办等进行沟通,争取在短时间内把这一矛盾根本点解决。后期我们会把万科物业特有的智能化系统在小区中实现。

比如“睿联”数字消防,以智能化数字消防实现对消防设备的远程集中控制与管理,具有主动告警、可视化远程确认、工单推送、故障检测等功能,节约人力资源,降低运维成本,排除安全隐患。

同样,在条件允许的条件下,我们会在小区内举办“朴里节”,以百家宴、游园会、跳蚤市场、朴里市集、趣味运动等方式为业主提供一个交流沟通平台,也将业主们的社会责任感和公益心通过我们的“朴里节”向社会大众表达。

后记

中环名品公馆存在问题,没有案例可循,需要万科物业和业主们一起打持久战,这对于万科物业的专业度等都是个比较大的挑战。业主们都相信万科物业能够将小区管理带入正轨,也会在多方沟通联系中做好“桥梁”作用。

走出泥沼,走向阳光,是中环名品公馆全体业主和万科物业的愿景和希望。

- The end -

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